Аренда офиса - важный шаг для любого бизнесмена. Деньги приходится тратить большие, и желание сэкономить по-человечески объяснимо. Важно не перестараться с подсчетами - иначе есть риск, что экономия обернется своей противоположностью, то есть дополнительными тратами средств и времени.

Начинается все, как правило, с месторасположения, близости метро и другого транспорта. Надо заметить, что местоположение офисного центра часто формирует размер арендной ставки за кв.м., что не всегда соответствует уровню сдаваемого объекта и уровню предлагаемых услуг.

Начинающие предприниматели, как правило, меньше внимания уделяют юридическим аспектам. Их волнуют вопросы: «Где?» и «Как дорого?», а на каком основании компания арендует офис, то есть, идет ли речь об аренде, субаренде или договоре о совместной деятельности, для данной категории бизнесменов не так важно.

Более зрелые компании обязательно обратят внимание на документы и проставленные в них цены. Иногда встречается оплата аренды частями: белая, которая проводится по документам, и черная, которая отдается владельцу наличными. На сегодняшний день собственники помещений, по крайней мере, крупных, предпочитают белый вариант взаиморасчетов. С точки зрения арендатора легальный договор аренды с проставленной там истинной суммой хорош тем, что позволяет списать деньги на накладные расходы бизнеса и вывести их из-под налогообложения. Но не надо забывать об одной особенности. Если собственник объекта работает по «упрощенной» системе налогообложения, а арендатор платит НДС, то при взаиморасчетах, арендатор не имеет возможности предъявлять НДС к возмещению, а это дополнительные расходы, а именно увеличение арендной ставки для арендатора.

Еще одна особенность - это договор субаренды. Речь не идет об объектах, которые арендуются у КУГИ по одним ставкам и сдаются арендаторами в субаренду по рыночным. Здесь юридическая цепочка понятна и экономика этого процесса логична. Другой вопрос, когда компания - собственник объекта сдает помещения в субаренду от юридического лица, которое, казалось бы, не имеет с собственником ничего общего. Однако это не так. Зачастую собственнику объекта в целях оптимизации расходов выгоднее сдавать помещения не от своего имени, а от имени афилированной с собственником структуры, либо помещения сдаются в аренду УК, вот здесь и появляется договор субаренды.

К особенности аренды недвижимости, можно так же отнести сроки договоров аренды. Сейчас распространены договоры аренды на 11 месяцев. Дело в том, что соглашения на срок менее одного года можно не регистрировать в Бюро Регистрации. Причины не желания проходить процедуру регистрации самые разные, но наиболее
частая - наличие в помещении не узаконенных перепланировок. Если действовать по букве закона, то снос или возведение каждой перегородки нужно согласовывать в Межведомственной комиссии, потом получать в ПИБ-е новые планы помещения. Такие операции не дешевы, хлопотны и абсолютно не нужны ни арендатору, ни арендодателю. Последнему особенно, потому что завтра арендатор может уйти, а пришедшему на смену новая стенка покажется лишней и снова придется затевать процедуру согласования. В таких случаях обычно заключают договор на 11 месяцев, который продлевают затем несколько раз.

Что касается долгосрочных, зарегистрированных договоров аренды. Может случиться, что у арендодателя изменились планы, и он просит арендатора съехать раньше срока. Бороться с данным явлением практически не возможно: законы стоят на стороне собственника. Поэтому при аренде офиса важны личные доверительные отношения между сторонами сделки. Если с самого начала люди не понравились друг другу, добром такие отношения не кончатся.

Еще одна особенность для арендатора, так называемый коридорный коэффициент. В любом здании есть места общего пользования: лестницы, коридоры, холлы. Владельцу необходимо их окупить. Этот вопрос решается разными способами. Небольшие помещения, как правило, сдаются по более высокой арендной ставке. Если речь идет об отдельном офисном блоке, то, как правило, арендная ставка ниже, но в расчеты стоимости аренды за помещение в целом принимаются общая площадь, включая коридоры и санузлы.

Особенности организации внутреннего пространства при аренде офисов. Сегодня на рынке коммерческой недвижимости сложилась практика сдачи помещений с «базовым ремонтом». Это понятие применяется на стадии завершения строительства объекта, когда общестроительные работы уже закончены, объект юридически арендопригоден, но фактически отсутствует внутренняя отделка. В данном случае арендатор может сам выбрать уровень и качество отделки офисных помещений, но стоимость ремонта зачитывается не полностью, а только та часть, которая определена собственником, как «базовая». Все что выше «базового ремонта» оплачивает арендатор.

Есть разные варианты подбора офисных помещений. Арендатор может сам обзвонить интересующие го объекты, узнать условия, просмотреть и выбрать то, что ему подходит.

Можно обратиться в агентство и агент сделает ту же работу за вознаграждение. Обычно это месячная арендная ставка арендуемого помещения.

Но есть и другой способ, который позволяет сократить время, минимизировать затраты и получить профессиональную помощь квалифицированных специалистов. Для этого нужно обратиться в УК. УК работают с собственниками объектов и, как правило, не берут дополнительных денег с арендаторов при сдаче помещений в аренду.

Источник: ЗАО БестЪ http://www.bestgroup.ru/